Περιεχόμενο
- στάδια
- Μέρος 1 Συμμετοχή στην ανάπτυξη ακινήτων
- Μέρος 2 Χρηματοδότηση των έργων σας
- Μέρος 3 Δημιουργία χαρτοφυλακίου ακινήτων
Η ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας μπορεί να είναι μια δύσκολη δραστηριότητα για έναν αρχάριο, αλλά δεν είναι μακριά από σας αρκεί να δείχνετε υπομονή, φιλοδοξία και ιδιαίτερα εφευρετικότητα. Στην πρώτη σας εμπειρία, το πιο σημαντικό καθήκον είναι να προσδιορίσετε ποιες ιδιότητες στην περιοχή σας έχουν το μεγαλύτερο εμπορικό δυναμικό. Στη συνέχεια, πρέπει να εξασφαλίσετε τη χρηματοδότηση και να αποκτήσετε το ακίνητο όταν προσφέρει ένα πλεονεκτικό κόστος που σας επιτρέπει να ελαχιστοποιήσετε τους οικονομικούς κινδύνους. Μόλις το προσαρμόσετε στο όραμά σας, αποφασίστε εάν είναι καλύτερο να το νοικιάσετε ή να το πουλήσετε για να προσθέσετε στον κατάλογο δημιουργίας κερδών σας.
στάδια
Μέρος 1 Συμμετοχή στην ανάπτυξη ακινήτων
- Κάντε ένα λεπτομερές επιχειρηματικό σχέδιο. Αφού αποφασίσετε να δοκιμάσετε την τύχη σας στην ανάπτυξη ακινήτων, το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνετε είναι να περιγράψετε εν συντομία πώς θα υλοποιήσετε την ιδέα σας. Πάρτε ένα φύλλο και ένα στυλό και δώστε μια μικρή περιγραφή της επιχείρησής σας ακριβώς όπως το φαντάζεστε και εξηγήστε πώς θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί στην κοινότητά σας. Στη συνέχεια, κάντε μια λίστα με τους πόρους που διαθέτετε, όπως κεφάλαια εκκίνησης και επαφές με τους ιδιοκτήτες της περιοχής.
- Σημαντικά ζητήματα που πρέπει να εξετάσετε περιλαμβάνουν το διαθέσιμο κεφάλαιο, τη δυνατότητα διαχείρισης πολλαπλών ακινήτων με δική σας και τις πιθανότητες επιτυχίας σας λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα κατάσταση της αγοράς ακινήτων.
- Η ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας θα είναι η δραστηριότητά σας με πλήρες ωράριο ή μια μερική απασχόληση για τη διαφοροποίηση του εισοδήματός σας;
-
Να είστε συγκεκριμένοι σχετικά με τους στόχους σας. Για να καταστεί η αγορά ακινήτων μια κερδοφόρα επιχείρηση, είναι απαραίτητο να έχουμε έναν σαφέστερο στόχο: "Επενδύστε σε ένα ακίνητο για να κερδίσετε πολλά χρήματα. Ένας καλύτερος τρόπος για να προχωρήσετε είναι να ξεκινήσετε με ένα μέτριο αλλά ακριβές σχέδιο όπως αυτό: "Θέλω να αγοράσω το παλιό κτίριο Saint-Louis και να το μετατρέψω σε οικονομικά προσιτή κατοικία για τους σπουδαστές. Με την καθιέρωση μιας βασικής στρατηγικής, θα έχετε ένα πιο απτό όραμα για το τι πρέπει να γίνει για να το πετύχετε.- Βεβαιωθείτε ότι οι στόχοι σας είναι ρεαλιστικοί όταν ξεκινάτε και δημιουργείτε ένα χαρτοφυλάκιο (και τη φήμη σας) με μια ιδιοκτησία τη φορά. Ο καθορισμός των στόχων σας πολύ υψηλός θα μπορούσε να είναι ένα δαπανηρό λάθος.
- Ο απλούστερος τρόπος για να μπείτε στην αγορά είναι να αγοράσετε ένα σπίτι, να το ανακαινίσετε και στη συνέχεια να το πωλήσετε. Από εκεί, μπορείτε να εξετάσετε μεγαλύτερες και ακριβότερες ιδιότητες.
-
Σκεφτείτε τις ανάγκες των ακινήτων της περιοχής σας. Ίσως τα προαστιακά σπίτια έξω από έναν ελπιδοφόρο βιομηχανικό κόμβο είναι σχεδόν ανύπαρκτα ή υπάρχει έλλειψη σύγχρονων εστιατορίων στην πόλη. Όπου η ζήτηση γίνεται αισθητή, υπάρχει δυνατότητα κερδοφόρας ανάπτυξης ακινήτων. Σε γενικές γραμμές, τα πιο επιτυχημένα έργα είναι αυτά που ικανοποιούν τις ανάγκες των κατοίκων.- Σκεφτείτε πάντα τον πληθυσμό που ζει στην περιοχή όπου αναπτύσσετε το έργο. Είναι σημαντικό να αναπτύξετε το ακίνητό σας σχέδιο λαμβάνοντας υπόψη τον πιθανό αγοραστή ή ενοικιαστή.
- Εάν, για παράδειγμα, ζείτε σε μια περιοχή όπου ζουν πολλοί ηλικιωμένοι, μπορεί να είναι πολύ πιο λογικό να οικοδομηθούν εύκολα προσβάσιμα μονώροφα σπίτια ή διαμερίσματα αντί πολυώροφα πολυτελή κτίρια, ακόμη και αν είναι μοντέρνα.
Μέρος 2 Χρηματοδότηση των έργων σας
-
Υποβάλετε αίτηση για πίστωση προγραμματιστή. Αφού έχετε καταρτίσει ένα εφικτό σχέδιο για το πρώτο έργο σας για ακίνητα, μεταβείτε στην τράπεζα και αναθεωρήστε το πρόγραμμά σας με έναν από τους ειδικούς στην ανάπτυξη ακινήτων της ομάδας. Θα σας παρέχει πιθανώς μια ακριβή εκτίμηση όλων των δαπανών που σχετίζονται με την αγορά, καθώς και το ύψος της οικονομικής βοήθειας που μπορείτε να λάβετε. Σε πολλές περιπτώσεις, η τράπεζα θα εγγυηθεί μέχρι 70 έως 80 τοις εκατό των πρωτογενών δαπανών αγοράς, αλλά δεν μπορεί να καλύψει παρεπόμενα έξοδα, όπως τα έξοδα κατασκευής και αδειοδότησης.- Όπως κάθε άλλου είδους δάνειο, ίσως χρειαστεί να δείξετε την απόδειξη της πίστωσής σας ή να παράσχετε ασφάλεια για να θεωρηθεί σοβαρός επενδυτής. Ορισμένα ιδρύματα μπορεί ακόμη και να απαιτήσουν από εσάς να καταθέσετε περίπου 15-20% του συνολικού αναμενόμενου κόστους του έργου.
- Η αγορά και η ανακαίνιση οικιστικών και εμπορικών ακινήτων απαιτεί πολλά χρήματα. Εάν δεν διαθέτετε σημαντική αποταμίευση στο αποθεματικό, ίσως χρειαστεί να βασίζεστε σε κάποιο βαθμό σε εξωτερική χρηματοδότηση.
- Σκεφτείτε προσεκτικά την πρότασή σας και μάθετε εάν έχει πραγματικά δυνατότητες. Η τράπεζα μπορεί να αποφασίσει να απορρίψει την αίτησή σας για χρηματοδότηση εάν πιστεύει ότι αναλαμβάνετε πολύ υψηλό κίνδυνο.
-
Δημιουργήστε υγιή οικονομικά όρια. Βρείτε ένα υψηλότερο ποσό που εκτιμάτε για μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία και ακολουθήστε το ποσό αυτό. Αυτό θα σας αποτρέψει από το να πείσετε να αποδεχθείτε συμφωνίες που τελικά θα σας κάνουν να χάσετε χρήματα. Η δημιουργία προϋπολογισμών και υπεύθυνων επενδύσεων είναι ένα από τα σημαντικά βήματα για την επίτευξη μακροπρόθεσμων αποτελεσμάτων.- Το ποσό που θα πρέπει να είστε διατεθειμένος να πληρώσετε θα εξαρτηθεί από διάφορους παράγοντες όπως η οικονομία, η γεωγραφική θέση και η εκτιμώμενη αξία του ολοκληρωμένου έργου. Συνεπώς, διαφέρει από το ένα έργο στο άλλο.
- Η επιχείρηση ανάπτυξης ακινήτων είναι πολύ παρόμοια με τα τυχερά παιχνίδια: είναι καλύτερα να κερδίζετε λίγα, αλλά συχνά να στοιχηματίζετε πολλά για να χάσετε τα πάντα.
-
Αποφασίστε εάν θα αγοράσετε το ακίνητο που θέλετε να πουλήσετε ή να νοικιάσετε. Η αγορά ενός διαμερίσματος προς ενοικίαση είναι μια σχετικά χαμηλού κινδύνου επιλογή για τη δημιουργία κερδών κατά την έναρξη αυτής της δραστηριότητας, καθώς σας δίνει τη δυνατότητα να ανακτήσετε την επένδυσή σας για μια χρέωση ενοικίου. Από την άλλη πλευρά, η αγορά ενός χώρου πώλησης σας επιτρέπει να το ανακαινίσετε και να ξεκινήσετε ένα άλλο έργο χωρίς να ανησυχείτε για το πώς η εξέλιξη της αγοράς θα μπορούσε να επηρεάσει την ακαθάριστη αξία του ακινήτου. Ελέγξτε ξανά το αρχικό επιχειρηματικό σας σχέδιο και τους πόρους που έχετε στη διάθεσή σας για να καθορίσετε την επιλογή που μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη κερδοφορία.- Η πλειοψηφία των νέων developers προτιμούν να αγοράσουν ακίνητα προς ενοικίαση. Με αυτό τον τρόπο, έχουν μια σταθερή ροή εσόδων που μπορούν να βασιστούν και τα οποία μπορούν με τη σειρά τους να χρησιμοποιηθούν για άλλα έργα.
- Εάν προτιμάτε αυτή την προσέγγιση, προσπαθήστε να κερδίσετε μέχρι και το 10% της αρχικής σας επένδυσης μέσω ενοικίων κάθε χρόνο. Όταν αγοράζετε ακίνητα για μεταπώληση, είναι καλύτερο να ζητήσετε τουλάχιστον το 30% του συνολικού ποσού αγοράς για να δικαιολογήσετε τις δαπάνες. Για παράδειγμα, τα ετήσια έσοδα από ενοίκια ύψους 150.000 ευρώ αρκούν για να διατηρηθεί η περιουσία ενός ακινήτου ύψους 1,5 εκατ. Ευρώ. Για ένα ενιαίο έργο με επένδυση 4 εκατομμυρίων ευρώ, θα κάνετε μια καλή συμφωνία εάν πωλήσετε το ακίνητο για τουλάχιστον 1,2 εκατομμύρια ευρώ περισσότερο.
-
Γνωρίζετε τους κινδύνους αγοράς ακινήτου. Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι τα αγαθά που αγοράζετε θα σας κερδίσουν χρήματα, ακόμη και αν βρίσκονται ακριβώς στη μέση μιας περιοχής που αναπτύσσεται οικονομικά. Όπως και με κάθε επιχειρηματικό εγχείρημα, υπάρχει πάντα ένα στοιχείο τύχης. Εάν δεν είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να ζήσετε ρεαλιστικά χωρίς το εισόδημα από μια νέα ιδιοκτησία, θα ήταν πιο συνετό να βρείτε μια ασφαλέστερη επιλογή.- Αμέτρητοι άλλοι ασήμαντοι παράγοντες μπορούν να αποτρέψουν μια ιδιοκτησία από τη δημιουργία κερδών όπως περιμένατε. Αυτά περιλαμβάνουν απρόβλεπτα διαρθρωτικά προβλήματα και εξέλιξη του οικονομικού κώνου. Αυτοί οι παράγοντες είναι συχνά δύσκολο ή αδύνατο να προβλεφθούν.
Μέρος 3 Δημιουργία χαρτοφυλακίου ακινήτων
-
Στόχευση ιδιότητες σε πολλά υποσχόμενες περιοχές. Ένας καλός κανόνας είναι να εντοπίσετε περιοχές που μόλις αρχίζουν να δείχνουν σημάδια ανάπτυξης ή που έχουν δει πρόσφατα τη δημοτικότητά τους να αυξηθεί. Έτσι, μπορείτε να αποκτήσετε ένα ακίνητο σε χαμηλή τιμή και να το πωλήσετε πιο ακριβά, μεγιστοποιώντας τα κέρδη σας.- Στόχος οικονομικά προσιτές εγκαταστάσεις που βρίσκονται κοντά σε σχολεία, μεγάλες εταιρείες, εμπορικά κέντρα και άλλους ιστότοπους που ενδέχεται να προσελκύσουν αγοραστές.
- Ένα κοινό λάθος για τους αρχάριους προγραμματιστές είναι να ψάξουν για μέρη που είναι ήδη ευημερούσες και να προσπαθήσουν να φτάσουν εκεί. Λάβετε υπόψη ότι όσο μεγαλύτερη είναι η ανάπτυξη, τόσο χαμηλότερες είναι οι δυνατότητες επέκτασης.
-
Ψάξτε για τους αγοραστές με κίνητρο. Θα κάνετε καλή επιχείρηση με ανθρώπους που πρέπει να πουλήσουν ένα ακίνητο το συντομότερο δυνατό. Μπορεί να είναι ένας ιδιοκτήτης επιχείρησης σε πτώχευση, ένα διαζευγμένο ζευγάρι ή ένας ιδιοκτήτης που εγκαθίσταται αλλού και δεν έχει μεγάλο ενδιαφέρον για το ακίνητο. Αυτοί οι άνθρωποι γνωρίζουν ότι αν δεν πουλήσουν την ιδιοκτησία τους αμέσως, θα μπορούσαν να χάσουν πολλά από την επένδυσή τους.- Εξετάστε την πρόσληψη ενός κτηματομεσίτη για να σας βοηθήσει να βρείτε ακίνητα και να διαπραγματευτείτε τις τιμές τους. Γενικά, οι κτηματομεσίτες προσπαθούν να μάθουν γιατί οι πωλητές διαχωρίζονται από την ιδιοκτησία τους, κάτι που θα μπορούσε να σας δώσει ένα πλεονέκτημα όταν ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά.
-
Πάρτε όλο το χρόνο σας πριν κάνετε μια αγορά. Μην βιαστείτε να κλείσετε μια συμφωνία. Πριν από τη δέσμευσή σας, πρέπει να είστε βέβαιοι ότι έχετε κάνει καλή δουλειά στην έρευνα και την αξιολόγηση των κινδύνων και των πιθανών κερδών κάθε ακινήτου που στοχεύετε. Διαφορετικά, μπορεί να καταλήξετε να δαπανούν περισσότερους πόρους από ό, τι φανταζόμασταν και θα χάσετε την απόδοση.- Ζητήστε από τον τρέχοντα ιδιοκτήτη τυχόν απορίες σχετικά με θέματα όπως η συντήρηση, η χωροθέτηση και οι φόροι. Αν χρειαστεί, πάρτε μερικές ημέρες για να σκεφτείτε την απόφασή σας.
- Μόλις βρείτε την τέλεια ιδιότητα, μη διστάσετε να υπογράψετε τη σύμβαση με το όνομά σας και την υπογραφή σας.
-
Ανακατασκευάστε με μια ομάδα εργαζομένων. Μόλις το ακίνητο σας ανήκει, θα χρειαστεί μόνο να το ανακαινίσετε για να το πουλήσετε. Ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, μπορεί να χρειαστεί να προσλάβετε εργολάβο ή αρχιτέκτονες, κατασκευαστική ομάδα, μηχανικούς, σχεδιαστές και διακοσμητές εσωτερικών χώρων για να κάνετε την όρασή σας πραγματικότητα. Ο πρωταρχικός στόχος εδώ είναι να γίνει καλύτερος από ό, τι ήταν όταν το αγοράσατε, πράγμα που αυξάνει την αξία του.- Για μικρά έργα και μονοκατοικίες όπου θα ήταν οικονομικά αδύνατο να προσληφθούν άλλοι άνθρωποι, μπορείτε να εξοικονομήσετε έξοδα επισκευής κάνοντας την ίδια τη βασική ανακαίνιση.
- Κατά την πώληση του ακινήτου, να το αξιολογεί με τρόπο συμβατό με τις βελτιώσεις που έγιναν. Πρέπει να είστε πρόθυμοι να διαπραγματευτείτε εύλογα να φτάσετε ένα ποσό αρκετά κοντά στην τιμή πώλησής σας για να ζήσετε με.
- Πριν αρχίσετε να σχεδιάζετε το πρώτο σας σχέδιο ακίνητης περιουσίας, εξοικονομήστε όσο το δυνατόν περισσότερο κεφάλαιο για να συμπληρώσετε τα δάνεια που έχετε λάβει στην επιχείρησή σας. Θα είστε ευτυχείς να το κάνετε αυτό, εάν οι δαπάνες κατέληξαν να είναι υψηλότερες από αυτές που είχατε διαπραγματευτεί.
- Βεβαιωθείτε ότι οποιεσδήποτε εργασίες ανακαίνισης στην ιδιοκτησία σας ανταποκρίνονται στις παραμέτρους που ορίζονται στους κώδικες ζώνης και οικοδομής της περιοχής.
- Μπορεί να είναι καλή ιδέα να συνεργαστείτε με έναν έμπειρο προγραμματιστή ακινήτων για τα δύο πρώτα έργα σας. Μπορεί να σας προσφέρει πολύτιμες συμβουλές και να σας βοηθήσει να αποφύγετε τις παγίδες που προκαλούν προβλήματα στους αρχάριους.
- Αγοράζοντας ακίνητα σε μια δημοπρασία μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να επωφεληθείτε από πολλά.
- Καθώς αποκτάτε εμπειρία, θα είναι ευκολότερο για εσάς να λάβετε δάνεια και να εγκρίνετε τις αιτήσεις σας αργότερα.
- Δεδομένου του εγγενούς κινδύνου, η ανάπτυξη ακινήτων μπορεί να μην είναι η ασφαλέστερη δραστηριότητα για άτομα χωρίς μεγάλο χρηματοοικονομικό δίκτυο.